商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:25:17   浏览:9911   来源:法律资料网
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。
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陕西省高等教育自学考试暂行办法

陕西省人民政府


陕西省高等教育自学考试暂行办法
陕西省人民政府


一、组织领导
全省的高等教育自学考试工作,在省人民政府统一领导下进行。陕西省高等教育自学考试指导委员会,是省政府具体负责这项工作的专管机构。它的职责是:贯彻执行高等教育自学考试的方针、政策,结合本省情况制定考试办法;确定开考专业,指定主考学校;审定并公布考试计划;
组织考试工作,颁发单科合格证书和毕业证书;指导群众自学;对已经批准和教育部同意备案、审定的成人高等学校的考试工作根据需要进行必要的指导监督;组织未经教育部同意备案和审定的成人高等学校的统一考试。省高等教育自学考试指导委员会下设考试办公室,办理日常工作。
各地(市)、县(区)暂不设专门工作机构,有关工作由各地(市)、县(区)招生办公室负责。其主要任务是宣传高等教育自学考试的方针、政策、办法和规定,接纳报名,主持考试,发放证书等。

二、担任主考的高等学校
省高等教育自学考试指导委员会确定的开考专业的考试工作,分别由在我省的高等学校承担,担任主考的学校由省高等教育自学考试指导委员会指定。主考学校的任务是:根据全国高等教育自学考试指导委员会统一要求,参照教育部、国务院各部委制定的教学计划,提出有关开考专业
的考试计划、学习书目和实习、实验、毕业论文、毕业设计的要求等;负责命题,制定评分标准,评阅试卷;组织编审考试大纲;推荐学习参考书目;在省高等教育自学考试指导委员会颁发的单科合格证书和毕业证书上副署用印。

三、报名条件
凡正式户口在我省的公民,除全日制学校和经国家批准、教育部同意备案的各类学校的在校生不能报考外,其他人员均可申请报考。
提供在职人员按照学用一致的原则报考专业。
病残应考者要报考适宜本身工作的专业。

四、报考手续
报考人员应持报考证明信件(职工和待业人员持所在单位、街道办事处证明,公社社员持所在人民公社〔乡政府〕证明,现役军人持团级以上政治部门证明),在规定日期内,到所在地(市)招生办公室办理报考手续,领取准考证。陕南、陕北偏僻地区可以函报。
报考者每次报考的科目不限。每报考一个科目,需缴报名费贰元。
报名费、赴考往返路费、住宿费等,均由本人自理。
应考者在报名和考试期间(包括报名、考试及往返途中的全部天数),由单位给假,不扣工资,不影响评奖。

五、考试专业
根据我省对各类专业人才的实际需要,兼顾承担考试工作有关高等学校的主考能力,确定开考专业。

六、考试办法
考试科目要贯彻少而精的方针,全日制高等学校同类专业设置的主要课程必考,辅助性的、扩大知识面的科目酌减。
全日制高等学校同类专业开设的必不可少的实习、实验、社会调查、毕业设计和论文必须考核。应考者需在指定单位或学校实习、实验、考核,并应按规定缴纳实习、实验费用。
为了统一标准,减少考试工作量,各专业的公共课和某些共同的基础课,作为统考科目,由考试委员会指定有关高等学校组织统一命题、阅卷。其它科目按专业由主考学校组织命题、阅卷。各科目均按百分制评定成绩,六十分为及格标准。考试不及格者不补考,可参加下一轮考试。
自学考试采取学分累计制办法,按照各专业考试计划要求,分学科进行考试。单科考试合格者,发给单科合格证书;凡所得学分累计达到专科或本科毕业的要求,经政审合格者,发给相应的毕业证书。
应考者不得以任何理由要求免试某一科目。过去在各类学校所取得的成绩,均不得作为高等教育自学考试的成绩。
为了确保质量和考试工作的正常进行,必须严格考试纪律。对违犯纪律的应考者以及参与命题、监考、阅卷等工作人员泄密徇私者,应视情节轻重,分别给予严肃处理。

七、成绩管理
考试合格者的成绩,由省考试办公室建立档案,统一管理。应考者学完规定的全部科目,经考试和政审合格,发给毕业证书后,省考试办公室即将成绩档案移交应考者所在单位劳动人事部门存入个人档案。

八、经费
省高等教育自学考试指导委员会所需的经费列入高教事业费,每年编制预算,由省财政厅核拔。
应考者缴纳的报名费,要用于考试,不得挪作它用。
制定专业考试计划,编写考试大纲、命题、阅卷所需的费用及监考人员的生活补助,参照高等学校招生考试的标准执行。

九、学历与待遇
获得省高等教育自学考试指导委员会颁发的毕业证书者,国家承认其学历。他们的工作安排,按照国务院办公厅一九八三年七号文件精神,凡现有在职人员获得毕业证书后,可以当干部(技术人员),也可以当工人,原则上仍回原单位,本着用其所学、发挥专长的原则,根据工作需要
,逐步调整合适的工作,或报上一级主管部门适当调配。其工资待遇,从获得毕业证书之日起,凡工资低于普通高等学校专科(本科)毕业生工资标准的,一律按普通高等学校毕业生工资标准执行。工资已经达到或超过上述标准的,不再变动。现有的非在职人员获得毕业证书后,如本人要
求工作,可根据需要择优录用。录用后的工作安排、工资待遇、见习期等,按省劳动人事厅有关规定执行。




1983年8月19日
浅析诉讼时效
诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权力即丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。规定诉讼时效的目的在于督促债权人积极主张权利,保持民事流转关系的稳定性。在民事诉讼中,债务人常以超过诉讼时效期间为由对抗债权人的权利主张,诉讼时效问题成为案件的争议焦点,是否超过诉讼时效期间是决定诉讼双方当事人胜诉或败诉的关键问题。我国把诉讼时效制度纳入实体法范畴,有关诉讼时效的规定散见于《民法通则》及相关实体法中,《民法通则》对诉讼时效制度规定得比较笼统、抽象,缺乏可操作性,司法实践中对有关诉讼时效问题存在一些争议,人民法院在具体审理案件时对涉及诉讼时效制度理论缺乏统一认识。下面笔者拟对实践中有争议的几个问题进行探讨。
一、 诉讼时效期间的计算
我国《民法通则》及其他法律都规定诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。人民法院在适用“知道”或“应当知道”认定诉讼时效期间起算时有很大随意性,智者认为,应根据债权人权利性质,决定债权人知道或者应当知道权利被侵害的时间。在因侵权之债、无因管理之债、不当得利之债等引起的纠纷中一般应以债权人知道其权利被侵害时起计算诉讼时效期间。这是因为上述纠纷中债权人的权利是基于不确定的某一事件的发生而取得的,在侵害事实发生后债权人不可能马上得知自己的权利被侵害,或者知道自己的权利被侵害却不知道具体的债务人,此时债权人无法主张自己的权利,人民法院不宜推定债权人应当知道权利被侵害而确定诉讼时效期间的起始时间。实践中当债务人以诉讼时效为抗辩理由时,债权人应负有证明何时知道侵害事实发生及谁为债务人的举证责任,债务人也有权举出反证,证明债权人在某个时间已知侵害事实及确定的债务人,人民法院根据当事人提供的证据确定债权人知道侵害事实及债务人的时间。
在因合同之债而产生的纠纷中,债权人的权利是基于合同而取得,当债务人不按合同约定履行义务时。债权人不能获得预期权利能够即时知道其权利被侵害,所以在因合同之债而产生的纠纷中可以推断在合同约定的义务期限届满时债权人应当知道其权利被侵害,而不必查明债权人是否知道其权利被侵害。对于没有约定履行期的合同之债,诉讼时效期间应当从债权人主张权利而债务人拒不履行义务时开始计算。
二、 诉讼时效的法定中断事由
按《民法通则》第140条的规定,债权人提出要求是引起诉讼时效中断的一个法定理由。债权人向谁提出要求能引起诉讼时效的中断,法律没有作明文规定,有人认为债权人必须直接向债务人提出债权请求才能认定中断诉讼时效;也有人认为债权人向与债务人有关的第三人或有关单位提出债权请求也能引起诉讼时效的中断。笔者基本同意后一种观点。债权人主张权利当然应直接向债权人提出请求,但在某些情形下,债权人向债务人提出权利请求有困难,或向第三人提出请求也能起到主张权利的效果,此时债权人虽不直接向债务人主张权利,但也能达到督促债务人履行义务的目的,笔者认为对于债务人以外的第三人的范围应有所限制。根据民事活动的实际情况,笔者认为债权人向下列债务人以外的第三人主张权利可以引起诉讼时效的中断:一是债务人的代理人,包括法定代理人、指定代理人或委托代理人;二是债务人财产的保管人;三是为债务人所负债务承担连带保证责任的保证人;四是与债务人承担连带赔偿责任的其他债务人;五是有关单位,对于有关单位的范围应限制在有权处理或调解债权人与债务人之间纠纷的民间组织或行政机关。
三、 超过诉讼时效期间后,债务人单方承诺履行债务的,诉讼时效能否另行起算
对这一问题,一种观点认为不能另行起算诉讼时效,理由是:法律仅规定超过诉讼时效期间,债务人实际履行义务后不能以超过诉讼时效期间为由反悔。债务人出具履行义务的承诺书或计划书并非实际履行义务,因此债务人可以债权人的权利主张超过诉讼时效期间为由反悔原承诺。另一种观点认为可以另行起算诉讼时效期间,理由是:超过诉讼时效期间并不导致债权人实体权利的消灭,超过诉讼时效期间后债权人的权利仍存在,债务人单方出据履行义务的承诺书或计划书是债务人愿意履行义务的真实意思表示,是一种有效的民事行为。从贯彻民事活动的诚信原则,保障债权人利益的角度出发,可以债务人出具承诺书、计划书之日起另行计算诉讼时效期间,承诺书或计划书定有履行期限的,可以从期限届满之日起另行起算诉讼时效期间。笔者同意后一种观点,后一种观点符合最高人民法院做出的批复的司法解释精神。该批复指出:超过诉讼时效期间,当事人双方就原债务达成还款协议的,应当依法予以保护。此批复强调保护合法的借贷关系,对于除借贷关系外的其他民事法律关系也应依法保护。
诉讼时效是个很复杂的问题,在处理这类问题适应把握好国家设立诉讼时效制度的立法本意,在有关诉讼时效制度的规定尚不完备的情况下既要保护债权人的合法权利又要维持一定民事关系的正常流转,结合具体案情作出公平合理的处理。



北安市人民法院
栾桂平