财政部


中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

1995年1月27日，财政部

第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。
第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条 条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条 条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条 条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十一条 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。
条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条 条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条 根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条 条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条 本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条 本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。


东方电子证券民事赔偿的几个问题

北京市众一律师事务所 合伙人 李庆民


新闻背景：2003年1月17日，因提供虚假财会报告罪，原东方电子董事长、总经理隋元柏、董事兼副总经理高峰、财务总监方跃被烟台市中级人民法院一审判处有期徒刑。
2002.1.15日最高法院发布《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》，规定了法院可以受理证券市场因虚假陈述等引发的民事赔偿案件,并就一些诉讼程序问题做了原则性的规定。
相隔不到一年，最高法院出台《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》（以下简称“若干规定”），就虚假陈述引发的证券民事赔偿案件的受理范围、审判、诉讼方式、损失的计算等具体操作层面的问题做了进一步的规定。速度之快，前所未有。
比较两个规定，从＂1·15通知＂到《若干规定》,初步构建了法院审理虚假陈述民事赔偿案件所必须的规范体系，是一部操作性很强的司法解释，说明最高法院对证券民事赔偿案件处理是十分慎重的。但是，任何一个规定在未经实际的操作运用之前，总是会有这样那样的不完善，毕竟立法者无法穷尽所有的可能，而生活与社会恰恰又是建立在瞬息万变的多样性上。
《若干规定》出台后，我们代理了一百多位ST东方投资者的委托。通过代理活动，我们发现《若干规定》存在以下非常明显的问题，投资者在立案和索赔时需要清楚了解。
一、 投资者身份的确认
《若干规定》第六条规定：投资人以自己受到虚假陈述侵害为由,依据有关机关的行政处罚决定或者人民法院的刑事裁判文书,对虚假陈述行为人提起的民事赔偿诉讼,符合民事诉讼法第一百零八条规定的,人民法院应当受理。
　　投资人提起虚假陈述证券民事赔偿诉讼,除提交行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书以外,还须提交以下证据: 行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书
　　(一)自然人、法人或者其他组织的身份证明文件,不能提供原件的,应当提交经公证证明的复印件；
(二)进行交易的凭证等投资损失证据材料。
根据该条规定，提起诉讼应当提交以下三项证明文件：
1、 身份证,从证券登记实名制的角度，要求投资者在提起诉讼时提交身份证原件无疑是正确的。但是，根据《民事诉讼法》的规定，并没有要求在起诉时提交原件，而应当是在开庭时或者质证时核对身份。起诉时提交原件的要求与民事诉讼法是不一致的。并且，有些投资者因为要使用身份证不得不对身份进行公证，无疑加大了诉讼成本。我们揣测立法者的本意，或许是希望籍此把借用别人身份证的“投资者”排除在赔偿范围之外，但是，法院是否有逐个鉴定身份证真伪的能力和所需要的人手？
2、 证据，即该支股票的完整交易记录，所谓完整，应当是自第一次买进至起诉时的全部记录，如果已经卖掉，应当准备揭露日及基准日卖出的全部记录。所有的买进卖出应当是一致的。
3、 行政处罚决定或者公告,或者人民法院的刑事裁判文书，关于这个要求，我们认为是不恰当的。理由是根据目前的规定，投资者及其委托律师只能得到行政处罚决定或者公告，却无法得到人民法院的刑事裁判文书。将刑事判决书作为起诉依据，是人为地为投资者设置诉讼门槛。

二、 诉讼方式
1、《若干规定》规定了投资者可以提起代表人诉讼，这种方式，在《民事诉讼法》中已经规定，但是，青岛中级法院在受理该案件时，规定每个共同诉讼原告不得超过十人，并且采取普通共同诉讼的方式，这使得代表人诉讼的方式被排除在证券民事赔偿范围之外，不利于投资者形成团体面对诉讼。目前的情况依然是单个投资者单独面对上市公司要求赔偿。
2、诉讼费，如果按照代表人诉讼受理案件，诉讼费应当按照一个案件收取，现状是即使法院按照十个投资者一组受理，仍然按照单个投资者作为一个独立案件收取诉讼费。由于我国诉讼费采取分段累计计算的方式，基数越低，比例越高，因此两种方式计算的结果差距非常大。

三、 前置程序中的刑事判决书问题
《若干规定》把刑事判决书作为起诉证券民事赔偿的前置程序，增加了投资者寻求法律保护的依据，是一个很好的措施。现在有一种观点认为，只有上市公司作为刑事犯罪主体的情况下才能把上市公司作为证券民事赔偿的被告。这种观点是错误的，理由一，《刑法》中没有关于上市公司进行证券虚假陈述的法人犯罪的规定，刑事判决书系依据《刑法》第161条对三名高管人员定罪，该条规定的提供虚假财会报告罪的犯罪主体是上市公司直接负责的主管人员和其他直接责任人员，而非上市公司；如果把上市公司作为犯罪主体后才能对其提起民事诉讼，《1.9规定》中把刑事判决书作为前置程序就失去了意义；理由二，第二十八条规定“发行人、上市公司、证券承销商、证券上市推荐人负有责任的董事、监事和经理等高级管理人员有下列情形之一的,应当认定为共同虚假陈述,分别与发行人、上市公司、证券承销商、证券上市推荐人对投资人的损失承担连带责任: (一)参与虚假陈述的；(二)知道或者应当知道虚假陈述而未明确表示反对的；(三)其他应当负有责任的情形。” 根据连带责任的法律规定，东方电子当然可以成为被告；理由三，《若干规定》的立法意图应当理解为只要在刑事判决主文中对公司的虚假陈述作了司法认定，能够使得法院在审理民事案件时作为直接的依据，投资者就可以据此提起诉讼，法院据此判决。
四、 揭露日
揭露日的确定是《若干规定》中最难于解决的一个问题，由于揭露日直接影响着投资者是否具备索赔资格，这个问题在这个案件的处理上成为目前最不确定的一个因素。我们认为，解决这个问题，应当考虑以下因素。
a、应当是重大事件的揭露；
b、应当是全国首次揭露，而且应当从一般投资者的认识角度来判断，而不应当以专家的角度判断是否构成重大事件的首次揭露。
c、有人认为揭露应当是系统、全面的，我们不同意这种看法，所谓揭露，本身就存在着不系统、不全面的含义，不能强求局外人对上市公司作假全面知悉。另外，证券市场的不稳定和对信息反应的快捷本身也要求投资者无法等待系统、全面的揭露作出后再决定投资行为。
d、我们认为，揭露日的确定应当考虑和证券市场反应的一致性，ST东方在2001年7、8、9三个月的暴跌，根据证券市场的功能就说明该公司出现了问题，由于普通投资者与公司信息不对称，投资者在证券市场的反应应当作为确定揭露日的一个重要的参考，而不能片面地强调权威结论和虚假陈述的客观揭露。据此我们认为2001.9.14日构成ST东方虚假信息揭露日。

五、 系统风险
《若干规定》规定了投资者损失应当和虚假陈述存在因果关系，这无疑是正确的，但是有人据此认为，在计算损失时应当将大盘的系统风险考虑进去，就是说，这两年大盘指数的跌幅是系统风险造成的，上市公司在赔偿时，不应当对投资者就这部分进行赔偿。这种看法表面看有一定的道理。但是，这种看法有明显的漏洞。
对此最直接的抗辩理由是，如果要考虑系统风险，也不能一概而论，比如，系统风险释放后至揭露日前买进的股票在考虑赔偿时就不存在剔除风险因素。在法律发达国家，计算系统风险时，是针对每个投资者单独计算的，并且要考虑三个因素，一是大盘涨跌，一是该支股票所在的行业的全部上市公司指数的涨跌，一是该支股票当期收益与历史同期收益的比较。而且，既然要考虑跌的因素，那么系统涨的因素也应当考虑进去。这些因素在目前我国的司法操作上无疑难于执行，因此，我主张完全按照司法解释执行去计算，操作上相对简便易行。
而且，《若干规定》在规定损失如何计算时已经将这部分风险剔除出去。　根据《若干规定》第三十一条和第三十二条：“投资人在基准日及以前卖出证券的,其投资差额损失,以买入证券平均价格与实际卖出证券平均价格之差,乘以投资人所持证券数量计算。 ”
“　投资人在基准日之后卖出或者仍持有证券的,其投资差额损失,以买入证券平均价格与虚假陈述揭露日或者更正日起至基准日期间,每个交易日收盘价的平均价格之差,乘以投资人所持证券数量计算。 ”
投资者无论何时卖出，或者继续持有，大盘的风险已经为司法解释所考虑了。
六、关于东方电子与投资者权益平衡的问题
有些专家认为应综合考虑东方电子与投资者的权益，最好能达成对双方均有利的和解方案。
笔者认为，采取和解方式解决纠纷是一条非常现实的途径，既减少投资者和上市公司的诉累，对于市场的稳定也产生积极影响。有一种观点认为：因向部分投资者支付巨额赔偿金而影响其持续发展，甚而遭退市或摘牌，对上市公司其他股东而言是不公平的，同时也会造成证券市场的不稳定”，我们不能同意，尽管这种观点明显体现以社会为本位的法律思想，具有一定的参考价值。这些观点的主张者要求投资者无疑要具备非常高的社会责任感，要具备把自己利益置于集体利益之下的勇气，这种法律之上的道德要求是无法实现的。单个投资者要求保障自己的合法权益，任何人无权指责，也无权要求其权衡上市公司的持续发展与其个人的利益关系。同时，一个上市公司的股东要求索赔的权利是平等的，任何人或机构都有权按照自己的意愿提起诉讼，不存在向部分投资者支付巨额赔偿金，从而损害其他股东利益的情况。并且，保持证券市场的稳定和发展，要严格依照法治，产生法律的威慑力，而不能靠人为的“保护”，否则，其他上市公司会存在侥幸心理，不利于依法治市和证券市场的健康发展。



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