【案情】
2005年5月11日，甲、乙双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定“自双方签字盖章、公证后生效”。后，甲、乙双方分别盖章，但是未去公证。合同签订后，双方一直按照合同约定的其他事项履行，2010年5月，双方因房租问题发生了争议，甲提出合同所附经公证才生效的条件未成就，因此，该合同尚未生效。
【分歧】
本案的争议焦点在于此时该房屋租赁合同是否生效？在该合同效力问题上，有三种不同意见：
一种意见认为，合同已生效。理由是，合同的效力问题是国家法律规定的，不是当事人约定的，合同已经履行，合同就已经生效；
第二种意见认为，合同已生效。理由是，合同虽然约定了需经公证生效，但是合同签订后双方当事人已经按照合同约定履行了合同，说明双方当事人均已放弃了“公证生效”的条件，因此，合同已经生效。
第三种意见认为，合同成立但未生效。理由是，合同明确约定了合同生效的所附条件，即“签字盖章，并经公证”，如果上述条件不成就，合同必然不生效。
【评析】
原文作者同意第二种观点，归结其论证的理由，主要有两点：其一，该房屋租赁合同具备合同成立的要件，属于《合同法》第44条规定的“依法成立的合同”，其生效自成立时开始。其二，合同签订后，双方当事人均按照合同约定的内容实际履行，说明甲、乙均放弃了对合同效力条件的约定。此时，合同生效以双方形成合意后实际履行的合同为准。本人不同意原文作者的观点，理由如下：
首先，本案合同生效起点是否自合同成立时起？原文作者单列我国《合同法》第44条有关合同生效的规定，而未见及该法第45条明文规定了“合同生效可以附条件”，令笔者有些不解。就这两条规范而言，其均列属合同法第三章“合同的效力”，第44条为一般条款，而第45条为特殊条款，在法律适用上后者优先于前者。在本案中，双方当事人以合同约定“自双方签字盖章、公证后生效”，是在一般的合同生效而言加上了公证这一条件，系附条件之情形。加之，此处案情并未见致复杂，该约定条件可作非恶性之界定，即不存在第45条第二款所述“有恶意阻却条件发生或促成不正当条件发生”之表征。因此，本案房屋租赁合同生效的起点理应以约定条件为依据，自公证后开始。
其次，双方当事人的实际履行可否作为合同生效的要件？在原文作者的观点中，至少有两个层面认定：一则，合同当事人以实际履行行为取代或者说放弃公证作为生效的条件。二则，实际履行产生了另一实际履行“合同”。但此处存有两个不明之处：其一，取代或放弃公证作为生效要件的理由何在？在我国《合同法》第三章“合同的效力”并未将实际履行作为合同生效的要件，而只在《合同法》第36、37条对实际履行成立合同作了法律规定（“第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、“第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”）据此分析，实际履行取代抑或放弃公证作为生效要件的说法不能成立。其二，实际履行产生另一实际履行合同的说法，实则是对上述合同履行行为作新的合同认定的表述。此时的论证逻辑存在概念偷换之嫌，即将本案原合同效力的分析偷换成合同履行行为效力的认定，无法证明原合同是否生效这一案件的关键问题。
基于此分析，在公证条件未成就前，本案的房屋租赁合同应作未生效之认定，双方之间的房租纠纷便无从谈起。在认定原合同无效的前提下，不少人会认为双方之间的缔约存在我国《合同法》第42条所述缔约过失的情形，出租方甲可就此提出赔偿损失，但问题是，两人在此6年间并未有公证之作为，甲的消极不作为是合同无效的因由之一，不宜受到法律的保护。就房屋占有、使用行为而言，宜作房屋返还、不当得利返还之处理。前者房屋返还依照物权法返还原物处理，不做赘述。而后者返还不当得利，主要在于6年房屋使用所获的利益增量。依据有关“不当得利”的民法理论，“无法律根据，一方当事人获益而另一方受损，且两者间存在因果关系”则构成不当得利。本案中，承租人享受房屋租赁之利益，而另一方房屋租赁未获致租赁合同之利益，在返还房屋的同时，承租人应就其所获之利益作价返还。在具体的不当得利返还的数额上可参照房屋租赁合同签订时的合同价、市场上房屋租赁均价。
有必要补充说明的是，原合同的效力被认定为无效，但不可据此否认实际履行合同的效力。本案双方当事人实际履行了合同约定的部分内容，就此可依照《合同法》第36条成立、《合同法》第44条生效该合同。如此一来，长达6年之多的房屋租赁行为可通过有效的实际履行合同来处理，既维护合同交易安全、稳定，也可避免法院在处理双方纠纷时回溯性探寻纠纷之始末。
综上所述，笔者认为，原合同约定的生效条件未成就时合同无效，但双方实实际履行合同的行为可视作实际履行合同，依法成立且生效，并据此处理本案的房租纠纷。
（作者单位：江西奉新县人民法院）
铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市社会组织评估管理暂行办法的通知
安徽省铜陵市人民政府办公室
铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市社会组织评估管理暂行办法的通知
铜政办〔2010〕94号
县、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：
经市政府同意，现将《铜陵市社会组织评估管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
铜陵市人民政府办公室
二○一○年九月十三日
铜陵市社会组织评估管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为促进全市社会组织健康有序发展，规范社会组织评估工作，根据民政部《关于推进民间组织评估工作的指导意见》精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所指的社会组织评估，是指按照规定的组织程序，根据有关指标体系，对社会组织进行全面、客观的分析和评判。
第三条 社会组织评估工作，遵循政府指导、社会参与、独立运作的指导思想，坚持分类评定、动态管理、客观公正的原则。
第四条 社会组织评估不收取评估费用，所需经费由财政部门列入年度本级社会组织管理工作专项经费。
第二章 评估对象
第五条 本办法适用于经我市各级民政部门依法登记成立满1年以上的社会团体、民办非企业单位。
第六条 社会组织有下列情形之一的，不予评估：
（一）上年度未参加年度检查的；
（二）上年度年度检查不合格或连续2年基本合格的；
（三）上年度受到有关政府部门行政处罚或行政处罚尚未执行完毕的；
（四）正在被有关政府部门立案调查的；
（五）其它不符合评估条件的。
第三章 组织管理
第七条 市民政局是社会组织评估的实施机关，负责全市社会组织等级评估的指导协调和监督管理工作。其他有关部门在各自职责范围内做好评估的相关工作。
第八条 市民政局设立社会组织评估委员会（以下简称评估委员会），为评估工作期间的非常设机构，其主要职责是：
（一）审核社会组织评估结果；
（二）发布评估结果报告；
（三）负责将评估结论和公示结果报市民政局确认；
（四）负责全市社会组织的评估结果争议协调和复核。
第九条 评估委员会设主任1名、副主任2名、委员6—8名，委员由有关政府部门和社会组织相关人员组成。
第十条 评估委员会委员应当符合下列条件：
（一）熟悉社会组织建设与管理工作；
（二）坚持原则，公正廉洁，忠于职守；
（三）在所从事的领域内有较高声誉。
第十一条 评估委员会对审核结果实行无记名投票表决制，评估委员会须有三分之二以上委员出席方能召开，其表决结果须经到会委员三分之二以上表决通过方为有效。
第十二条 评估委员会下设办公室（设在市民间组织管理局），作为其日常办事机构，具体组织实施评估工作。其主要职责：
（一）制定评估工作实施方案；
（二）委托专门评估机构开展评估工作；
（三）确定社会组织的参评资格；
（四）向评估对象送达评估结果通知书；
（五）受理回避申请、复核申请，承办有关社会监督事项；
（六）负责社会组织评估等级的管理和信息咨询服务。
第十三条 评估委员会可委托评估专业机构对相关社会组织进行评估。评估专家由有关政府部门、研究机构、会计事务所、律师事务所和社会组织相关人员组成。
评估专业机构承办下列工作：
（一）对符合参评资格的社会组织进行评估；
（二）提交等级评定建议书；
（三）负责评估专家的的聘请和管理。
第四章 评估内容和评估程序
第十四条 社会组织按照组织类型，实行分类评估。
对社会团体进行综合评估，评估内容包括基础条件、内部治理、工作绩效、社会评价等方面。
对民办非企业单位进行诚信评估，评估内容包括基础条件、内部治理、业务活动和诚信建设、社会评价等方面。
第十五条 社会组织评估工作依照下列程序进行：
（一）市民政局发布评估通知；
（二）资格审查；
（三）社会组织自评。申报参评社会组织依据相应的评估指标体系进行自评，自评材料经其业务主管单位审查后报送评估机构；
（四）评估和审核。评估机构根据申报材料进行评估，出具等级评定建议书，报送评估委员会；评估委员会审核评估意见，作出结论并向社会公示，公示期为10天；
（五）确定和公布评估结果。公示期满后，由市民政局根据评估委员会的评估结论和公示结果，确认评估等级；
（六）市民政局向获得3A以上等级的社会组织颁发牌匾和等级证书，2A以下等级的社会组织颁发等级证书；3A以上等级的社会组织评估结论报省级登记管理机关备案。
第十六条 评估委员会委员和评估专家有下列情形之一的，应当自行回避，参评社会组织也有权向评估委员会办公室提出回避申请，评估委员会办公室应当及时作出是否回避的决定。
（一）与参评社会组织有利害关系的；
（二）曾在参评社会组织任职，离职不满2年的；
（三）与参评社会组织有其他关系，可能影响评估结果公正的。
第十七条 评估对象对评估结果有异议的，可以在公示期内向评估委员会申请复核。评估委员会收到复核申请之日起，应当在15日内对评估申报材料重新核查，并于作出复核决定的15日内书面告知评估对象复核结果。
第五章 评估等级管理
第十八条 社会组织评估指标体系采取计分制，满分为1000分。
第十九条 社会组织评估结果分为5A级（AAAAA）、4A级（AAAA）、3A级（AAA）、2A级（AA）和1A级（A）五个等级。
由高到低依次为：
（一）5A级，得分在950以上；
（二）4A级，得分在901—950分之间；
（三）3A级，得分在851—900分之间；
（四）2A级，得分在801—850分之间；
（五）1A级，得分在701—800分之间。
第二十条 获得评估等级的社会组织在开展对外活动和宣传时，可以将等级证书作为信誉证明出示。等级牌匾应当悬挂在服务场所或办公场所的明显位置，自觉接受社会监督。
第二十一条 社会组织评估等级实行指定复检和随机抽查的跟踪评估动态管理机制。在评估等级有效期内，评估委员会办公室可对社会组织的基础建设、内部治理和业务活动等情况，进行重点或全面检查。
第二十二条 社会组织评估等级有效期5年。在有效期内，获得3A级以上评估等级的社会组织，可优先接受政府职能转移、购买服务，可以享受有关税收优惠等相关扶持政策以及获得评先评优活动的资格。根据评估等级，市政府对获得3A、4A和5A等级的社会组织分别给予10000元、15000元和20000元一次性经费资助。
第六章 法律责任
第二十三条 社会组织应如实提供评估资料，提供虚假情况和资料的，评估机构应终止评估。弄虚作假获得评估登记牌匾或证书的，由市民政局撤销评估结论，2年内不得参加等级评估。
第二十四条 社会组织在获得评估等级有效期内，发生年检不合格记录或违法行为的，由市民政局降低或者取消其评估等级，在15日内换发或收回等级证书和牌匾，并予以公告。
第二十五条 被降低评估等级的社会组织在2年内不得提出评估申请，被取消评估等级的社会组织在4年内不得提出评估申请。有关部门应取消其优先享有的相关政策。
第二十六条 评估委员会委员和评估机构专家在评估工作中，应严格遵照评估标准和相关规定，不得随意简化评审流程，在评估结果公布前不得对外泄漏评审情况。
第二十七条 评估委员会委员和评估机构专家在社会组织评估工作中，玩忽职守、弄虚作假、徇私舞弊等，致使评估结果有失公正的，取消其评估委员会委员和评估专家资格，并予以通报。
第七章 附 则
第二十八条 社会组织评估指标、评估等级证书和牌匾由市民政局按照规定统一制定。
第二十九条 本办法由市民政局负责解释。
第三十条 本办法自发布之日起实施，有效期5年。