关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济/汪顺生

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 21:58:39   浏览:9428   来源:法律资料网
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关于二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济


在二手商品住宅买卖过程中,经常会遇到出卖人的户口迁移问题,由于个别出卖人法律意识的淡薄和信用的缺乏,往往在商品住宅买卖交易完成后,仍不迁出户口,使得买受人不能及时迁入户口,影响了生活、学习和工作,并影响了房屋的再次处分权,引发矛盾。本文就二手商品住宅买卖中户口迁移违约问题的法律救济问题进行探讨。

一、户口迁移的合同救济

根据上海市高级人民法院文件精神,户口迁移问题属于公安部门行政管辖范围,不属于司法审判的范畴。一旦发生出卖人不履行合同,买受人不能向法院起诉要求出卖人限时迁移户口。这样,势必影响了买受人的权益。因此,为了使出卖人在房屋买卖交易完成后,及时迁移户口,往往在合同中增加一条约束条款。即如果出卖人不在规定的时间内迁移户口,则每延期一天,按合同总价的万分之几向买受人支付违约金。这样一来,出卖人从经济角度考虑,大都能按合同规定时间将户口迁移,以免被追溯违约金。

二、户口迁移违约金案件审理存在的问题

如上所述,由于买卖双方在合同中增加了户口迁移的违约条款,绝大多数情况下,出卖人都能自觉履行合同,按时将户口迁移。但也有一些出卖人不按时迁移户口,导致诉讼发生,买受人向出卖人追溯违约金。由于各个案件标的不同,违约的原因不同,使得同类案件的判决结果大相径廷,出现了同案不同判的结果。甚至出现一次判决后,出卖人无正当理由仍不迁移户口的情况,发生累讼的现象,既不能有效维护买受人的合法权益,也浪费了审判资源。

三、法院审判时应当正确确定违约金的金额

这类案件案情虽然简单,但正确确定违约金的金额,对解决纠纷极为重要。有以下几点应当把握:

1、查明出卖人违约的原因

这类案件通常在诉讼过程中,出卖人的户口仍未迁移。有的是由于客观原因暂时无法迁移,如出卖人在出售房屋时同时又重新购买了二手房,新购二手房原业主户口尚未迁移,其户口无法迁移;有的是突发重病,无法及时办理;也有的是无理不迁。

2、合理确定违约金的计算期限

一般情况下,违约金的计算期限应当从合同规定的户口迁移之日起算到实际迁移之日。如果确实是由于不可抗力或出售人无法抗拒的原因造成不能如期迁移户口,则应扣除上述事件影响的期间。如判决时,出卖人尚未迁移户口,应暂计到判决生效的支付日。

3、合理确定违约金的金额

目前,在实际中,当事人约定的违约金高低各不相同,有的约定为总房价的万分之五,有的约定为总房价的千分之五。而有的法院在判决时,将金额大幅降低为万分之一,有的则是随意定一个总额,对出卖人的违约行为不能给予有效的制裁,造成案件结案,户口仍未迁移。

笔者认为,关于违约金约定过高是否需要调低的问题,应当把握以下三点: 一是看出卖人主观过错的大小;二是看出卖人是否要求降低;三是看约定金额是否显失公平。一般可以银行同期贷款利率的一到四倍为限较为合理。对于在案件审理过程中,能立即迁移户口者,可判下限,对于无正当理由拒不迁移者,可判上限。

总之,正确合理地审理因户口迁移引起的追索违约金案件,应当本着着重调解的原则,尽量让出卖人在审理案件过程中及时迁移户口,同时给予买受人必要而合理的补偿,以维护法律的公正和合同的严肃性。

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中华人民共和国政府和澳大利亚政府关于相互增设总领事馆的换文

中国政府 澳大利亚政府


中华人民共和国政府和澳大利亚政府关于相互增设总领事馆的换文


(签订日期1985年4月12日 生效日期1985年4月16日)
              (一)我方去文

澳大利亚外交部长海登阁下:
  我谨代表中华人民共和国政府确认:中华人民共和国政府和澳大利亚政府本着进一步发展两国友好关系的共同愿望,经过友好协商,在按照中华人民共和国政府和澳大利亚政府之间一九七八年九月十八日于北京进行的换文建立的总领事馆之外,双方就相互增设总领事馆问题,达成协议如下:

 一、中华人民共和国政府同意澳大利亚政府在其现有驻上海总领事馆之外,在中国两个适当的城市增设总领事馆。澳大利亚政府同意中华人民共和国政府在其现有驻悉尼总领事馆之外,在墨尔本、佩思增设总领事馆。双方上述各总领事馆的领事区域,将另行商定。

 二、有关两国间领事关系的事宜,双方政府将根据一九六三年四月二十四日《维也纳领事关系公约》,在平等互利的基础上通过友好协商处理。
  上述内容如蒙阁下代表澳大利亚政府复照确认,本照会和阁下的复照即构成中华人民共和国政府和澳大利亚政府之间的一项协议,并自阁下复照之日起生效。
  顺致最崇高的敬意。

                         中华人民共和国外交部长
                             吴 学 谦
                             (签字)
                       一九八五年四月十二日于北京
              (二)对方来文

中华人民共和国外交部长吴学谦阁下:
  我谨提及阁下一九八五年四月十二日关于澳中互设总领事馆的来照,上述总领事馆是按照中华人民共和国政府和澳大利亚政府之间一九七八年九月十八日于北京进行的换文建立的总领事馆之外增设的,该照会英译文全文如下:
  (内容见我方去文)
  我谨代表澳大利亚政府确认,澳大利亚政府接受阁下照会的内容并同意阁下照会连同本复照即构成我们两国政府之间的一项协议,并自本复照签发之日起生效。
  顺致最崇高的敬意。

                         澳大利亚外交部长
                           比尔·海登
                           (签字)
                      一九八五年四月十六日于堪培拉

检察机关奖励暂行规定

最高人民检察院 国家人事部


检察机关奖励暂行规定

(最高人民检察院、国家人事部 2001年4月11日)

  第一章 总则

  第一条 为了充分调动检察机关工作人员的积极性和创造性,激励和引导检察人员忠于职守,廉洁奉公,实现检察机关奖励工作的规范化、科学化,依照《中华人民共和国检察官法》并参照《国家公务员暂行条例》有关规定,制定本规定。

  第二条 检察机关的奖励坚持精神奖励与物质奖励相结合,以精神奖励为主的原则。

  第三条 对在本职工作中做出突出成绩的,应当结合年度考核工作进行奖励;对在特定环境、专项任务和突发事件中作出突出贡献的,应当及时给予奖励。

  第二章 奖励的条件

  第四条 符合下列条件之一的人员,应当给予奖励:

  (一)忠于职守,秉公执法,努力工作,成绩显著的;

  (二)坚持原则,办事公道,在同违法违纪和不正之风作斗争中表现突出的;

  (三)工作中有发明创造或提出重大改革建议,对改进工作、完善和发展有中国特色的社会主义检察制度成果显著的;

  (四)为保卫国家、集体和人民群众的生命、财产安全事迹突出的;

  (五)参与社会主义精神文明建设和社会治安综合治理成效显著的;

  (六)保守、保护国家和检察工作秘密事迹突出的;

  (七)在对外交往、查处涉外案件中,维护国家声誉和利益成绩突出的;

  (八)其他方面有突出成绩的。

  第五条 符合下列条件的集体,应当给予奖励:

  (一)坚决贯彻执行党的路线、方针、政策,坚持检察工作方针,依法办案,服务大局;

  (二)领导班子团结、坚强,有凝聚力,能充分发挥表率和核心作用;

  (三)全体人员有较高的政治、业务素质,公正执法,文明办案,清正廉洁;

  (四)各项工作实现规范化、科学化管理,完成工作任务成绩突出的;

  (五)积极开展群众性的精神文明创建活动成效显著的。

  第三章 奖励的种类及适用

  第六条 奖励分为个人奖励和集体奖励。奖励种类分为:嘉奖,记三等功、二等功、一等功,授予荣誉称号。

  第七条 个人奖励适用于各级人民检察院及派出机构的在编在职人员。凡因公牺牲或殉职,生前做出显著成绩或重大贡献的,可按奖励审批程序给予追授和追记奖励,必要时由最高人民检察院直接给予奖励。

  第八条 个人奖励按下列标准给予:

  工作成绩优秀,事迹较为突出的,给予嘉奖或记三等功;

  工作成绩优异、贡献重大,事迹特别突出的,给予记二等功或一等功;

  工作成绩卓著,堪称楷模的,授予荣誉称号。

  第九条 集体奖励适用于县级人民检察院和各级人民检察院按编制序列设置的内部机构和派出机构。在特殊情况下,省、地级人民检察院和因查办大案、要案而临时组成的办案组或其他临时组成的工作机构也可适用集体奖励。

  第十条 集体奖励按下列标准给予:

  各项工作成绩显著,给予嘉奖或记三等功;

  各项工作成绩优异,给予记二等功;

  各项工作成绩卓著,贡献重大,给予记一等功;

  各项工作成绩卓著,经过一定时间检验,堪称楷模的,授予荣誉称号。

  第十一条 检察机关个人和集体可以参加地方或国家组织的表彰奖励活动,并接受奖励。

  第四章 奖励的审批权限

  第十二条 个人奖励按照下列权限批准:

  嘉奖,由县级以上人民检察院批准;

  记三等功,由地级以上人民检察院批准;

  记二等功、一等功,由省级人民检察院批准,省级人民检察院审批一等功,须向最高人民检察院备案;

  授予荣誉称号,经国务院人事部门审核后,由最高人民检察院批准。需要由国务院授予荣誉称号的,按有关规定报批。

  地方各级人民检察院按照奖励权限的规定,给予县级人民检察院正、副检察长嘉奖以上奖励,地级人民检察院正、副检察长记三等功以上奖励,省级人民检察院正、副检察长记二等功以上奖励的,须报上级人民检察院批准。

  第十三条 集体奖励按照下列权限批准:

  嘉奖、记三等功,由地级以上人民检察院批准,县级人民检察院内设机构的嘉奖由所在院批准;

  记二等功、一等功,由省级人民检察院批准,省级人民检察院审批一等功,须向最高人民检察院备案;

  授予荣誉称号,经国务院人事部门审核后,由最高人民检察院批准。需要由国务院授予荣誉称号的,按有关规定报批。

  第十四条 对个人给予记一等功以上奖励和各级人民检察院正、副检察长记二等功以上奖励,应按干部管理权限征求地方党委的意见。对集体给予记一等功以上奖励,应征求同级地方党委的意见。

  第五章 奖励的实施

  第十五条 各级人民检察院一般应结合年度考核工作进行奖励。省、自治区、直辖市人民检察院每2至3年组织召开一次本地区检察系统表彰会,定期进行奖励。最高人民检察院每4年组织召开一次全国检察系统表彰会,定期进行奖励。

  第十六条 对个人和集体的奖励,应坚持自下而上逐级进行群众推荐、民主测评的公开评选程序,确保事迹的真实性和先进性。在广泛征求群众意见的基础上,由所在单位党组集体研究决定,提出奖励意见,呈报上级人民检察院审批。

  第十七条 审核机关应根据呈报单位的奖励意见,对事迹进行审核和考察。拟报上级人民检察院奖励的应有书面报告,并附考察报告和奖励审批表各一式五份。

  第十八条 批准机关应对上报的事迹材料作认真的审核,并进行必要的考察,提出拟奖励初审名单,在一定的范围内,采取适当形式向社会进行公示后,再作出奖励决定。

  第十九条 对获得奖励的个人和集体,由批准机关予以公布或委托有关部门、单位采取一定形式公布。个人奖励审批表应存入本人档案。

  第六章 奖励的标准

  第二十条 对个人奖励的标准为:

  嘉奖,颁发奖励证书,给予一次性的奖品或奖金;

  记三等功、二等功、一等功,颁发奖章和奖励证书,给予一次性的奖品或奖金;  授予荣誉称号,颁发奖章和奖励证书,给予晋升职务工资档次奖励或给予一次性的奖品或奖金。

  第二十一条 对集体奖励的标准为:嘉奖、记三等功、二等功、一等功、授予荣誉称号,颁发奖牌,分别给予一定的奖品或奖金。

  第二十二条 奖牌、奖章和奖励证书由最高人民检察院统一规定式样并负责监制,式样设计方案送人事部备案。

  第二十三条 各级人民检察院实施奖励所需费用列入业务经费预算。

  第七章 奖励的监督和撤销

  第二十四条 各级人民检察院应当定期检查《检察机关奖励暂行规定》的实施情况,上级人民检察院应当对下级人民检察院的奖励工作进行监督指导。

  第二十五条 凡发现受奖个人和集体有下列情况之一的,应当撤销奖励: 

  1.隐瞒重大错误或伪造事迹,骗取荣誉的;

  2.严重违反奖励规定程序的;

  3.个人获荣誉称号后,受到开除处分、劳动教养、刑事处罚的;

  4.集体获荣誉称号后,严重违法违纪,发生重大错案或事故,造成恶劣影响的;

  5.其他应当撤销奖励的。

  第二十六条 撤销奖励,应由原申报机关报请原批准机关批准。特殊情况下,原批准机关也可直接撤销奖励。

  第二十七条 撤销奖励后,批准机关应及时下发撤销其奖励的决定,收回奖牌、奖章和证书,并停止其享受的有关待遇。 

  第八章 附则

  第二十八条 本规定由最高人民检察院商国家人事部解释。

  第二十九条 本规定自发布之日起实行。最高人民检察院与原国家劳动人事部联合颁发的《检察机关工作人员奖惩暂行办法》(高检发<人>[84]26号)即行废止。