房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 12:41:53   浏览:9217   来源:法律资料网
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
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关于修订并印发《湖南省企业产品标准备案管理办法》的通知

湖南省质量技术监督局


关于修订并印发《湖南省企业产品标准备案管理办法》的通知

湘质监标发〔2007〕138号


各市州、县质量技术监督局:
  企业产品标准备案是《标准化法》和《标准化法实施条例》赋予质量技术监督部门的一项重要行政职能。为严格纪律,规范备案工作,经研究对《湖南省企业产品标准备案管理办法》进行修订并印发(见附件)。有关事项规定如下。
  1、企业标准备案工作收费必须严格遵守省物价局、省财政厅联合颁发的《湖南省质量技术监督系统行政事业性收费标准》(2006年)所列收费标准,即产品标准化审查每项(每个标准)收取800元,不得巧立名目乱收费。
  2、企业标准备案受理部门必须严格遵守层级管理的原则,并不得为企业提供标准起草(修订)服务和标准备案一揽子服务,也不得为企业指定标准起草(修订)服务单位。企业如有需要,可在企业自愿的前提下,由协会等社会团体或中介机构承担标准起草(修订)服务,但必须与委托企业签订服务协议,按协议提供服务,本着减轻企业负担的原则适当收取一定的服务费。
  3、标准化行政工作人员应严格遵守国家标准委《关于标准化行政工作人员“四不准”工作纪律的规定》。不准收受标准制修订的评审费、劳务费、咨询费等任何名义的报酬,原则上不参加标准审定会等技术会议,对确需参加的重要标准审定会,必须报单位主管领导批准。不准在标准制修订等工作中,利用职务便利,为请托人谋取不正当利益。不准利用工作之便索取和收受礼金(券)、高档礼品以及参加由工作对象支付费用的高消费娱乐、旅游等活动。
  4、各市州局应加强对本辖区内各县(市)局企业产品标准备案工作的业务指导和监督管理,省局也将到各市州局抽查企业产品标准备案工作,对存在严重问题的,责令整改并通报批评。
  附件:湖南省企业产品标准备案管理办法

湖南省质量技术监督局
二○○七年七月二十七日


湖南省企业产品标准备案管理办法


  第一章 总 则


  第一条 根据《中华人民共和国标准化法》和《中华人民共和国标准化法实施条例》等法律、法规,制定本办法。
  第二条 下列企业产品标准应依法备案。
  (1)企业生产的产品没有国家标准、行业标准和地方标准时,制定的用作组织生产、交货、合同依据的产品标准;
  (2)企业生产的产品不采用(或有选择和补充采用)推荐性国家标准、行业标准和地方标准,制定作为组织生产、交货、合同依据的企业产品标准。但企业产品标准的要求一般不应低于推荐性国家标准、行业标准和地方标准;
  (3)企业生产的产品采用国际标准,制定作为组织生产、交货、合同依据的企业产品标准。


  第二章 备案程序


  第三条 申报
  1、企业产品标准在企业法人代表或法人代表授权的主管领导批准发布后三十日之内应申报备案;
  2、备案申报材料应包括:
  (1)企业法人营业执照及组织机构代码证书(首次备案时);
  (2)标准文本(一式五份);
  (3)备案申报文,首次备案还应填企业标准化审查登记表(一份,格式见附件1);
  (4)标准编制说明;
  (5)验证报告;
  (6)标准审查会议纪要或函审意见;
  (7)《湖南省企业产品标准实施证书》和标准起草人员的《标准化人员资格证书》;
  (8)采用国际标准产品的国际标准原文、译文,以及相关确认材料。
  第四条 受理
  企业产品标准备案受理按层级管理的原则,由省、市州、县三级质量技术监督局标准化主管部门分级受理。在国家和省工商局登记注册的企业产品标准备案由省局标准化主管部门受理,其余企业产品标准备案由其工商注册的同级标准化行政主管部门受理。
  受理人员在核对申报材料的真实性和完整性后予以受理;对存在的问题,应一次性告知申报人。
  第五条 审查
  1、企业产品标准应当由企业组织专家审查后申报备案。
  2、食品标准实行备案前审查制度。按照国家标准化管理委员会的要求,食品企业标准备案前应由熟悉本行业标准化和专业知识的专家进行技术审查,作出审查会议纪要或函审意见并签名。
  县局备案的食品标准,备案前应由市州局组织技术审查,审查实行专家负责制。审查时间由主管部门与企业协商确定,原则上不应超过20天。
  3、重要产品的企业标准应经省局标准化主管部门确定的技术机构审查后申报备案;重要产品的目录由省标准化行政主管部门另行制定下发。
  第六条 备案
  1、受理备案的标准化行政主管部门统一编发企业产品标准代号(代号的规定见附件2),并发《湖南省产品标准实施证书》。
  2、受理备案的标准化行政主管部门受理企业申报后,应在5个工作日内完成备案登记;对违反法律、法规和强制性标准的企业产品标准应及时通知企业修改或废止。
  3、备案登记包括:
  (1)在备案受理部门的备案登记本编号登记;标准文本封面盖备案专用章、盖骑缝章(格式见附件3)。
  (2)填写《湖南省产品标准实施证书》,并盖章。
  (3)备案资料存档。存档材料应包括标准文本、标准编制说明、验证材料、备案申报文、标准审查会议纪要或函审意见(食品标准必须有审查人员签名的会议纪要或函审意见)、采用国际标准产品的国际标准原文、译文,以及相关确认材料。
  第七条 备案标准的复审和更改
  1、备案的企业产品标准,应适时复审。复审周期一般不超过三年。复审修订的标准应重新办理备案手续;废止或确认(内容不变)的应向备案受理部门书面报告;发现不符合法律、法规及强制性国家标准、行业标准、地方标准要求和属于国家明令淘汰的产品标准一律取消备案。
  2、备案的企业产品标准出现印刷错误和个别技术内容需更改、补充时,可填报企业产品标准更改单(格式见附件4),报备案受理部门登记。


  第三章 备案管理


  第八条 重要产品的企业标准经当地标准化行政主管部门备案后,需报省标准化行政主管部门备案。重要产品目录由省标准化行政主管部门确定。
  第九条 备案报表的上报
  标准化行政主管部门在备案后应填写《湖南省企业产品标准备案报表》(见附件5),并逐级上报。
  各县(市、区)标准化行政主管部门应在每年第三季度和次年第一季度前五天内,向所在市州标准化行政主管部门分别报出当地的企业产品标准备案半年度和年度报表(含电子版本)。
  各市州标准化行政主管部门应在每年第三季度和次年第一季度前十五天内,向省标准化行政主管部门分别报出本市州范围内的企业产品标准备案半年度和年度报表(含电子版本)。
  第十条 备案责任制
  受理备案部门应有专人负责备案工作。备案人员应本着对企业负责,对产品质量负责的态度,严格按规定程序办理,不准滥用职权,徇私舞弊。
  第十一条 保密要求
  受理备案部门有为企业备案标准保密的义务。如需提供备案标准文本作为诉讼证据、监督、仲裁依据时,应由县级以上司法机关出具公函并办理书面手续方可查询,公函及书面材料存档备查。
  第十二条 本办法由湖南省质量技术监督局负责解释。
  本办法自发布之日起实施。原《湖南省企业产品标准备案管理办法》(湘质监局标发〔2002〕265号文)同时废止。
  附件:1、企业产品标准备案申报文格式(略)
  2、企业代号的规定(略)
  3、备案号和备案专用章、骑缝章模式(略)
  4、企业产品标准更改单格式(略)
  5、企业产品标准备案报表格式(略)

保护企业厂长、经理依法行使职权的若干规定

北京市政府


保护企业厂长、经理依法行使职权的若干规定
市政府


第二条 凡本市行政区域内的工业、交通运输业、建筑业、商业、饮食服务修理业企业以及其他企业的厂长、经理(包括其他行政领导干部,下同),在领导企业的生产经营管理工作和处理日常工作中依法行使职权,受法律保护。
第三条 对阻碍厂长、经理依法行使职权, 扰乱企业生产、经营、工作秩序的,必须坚决制止,批评教育,并视情节转重,依法处理。
第四条 有下列行为之一, 情节较轻, 尚不够给予治安管理处罚的,厂长、经理可以通知企业保卫组织或经济民警、护厂队,制止其行为,并将行为人带离现场,批评教育。




1、在厂长、经理办公室或其他工作场所以纠缠、尾随、辱骂、拦阻车辆等方式阻碍厂长、经理正常工作的。
2、到厂长、经理住所,以纠缠等方法阻碍厂长、经理及其家属正常生活,经劝告不走的。
3、其他无理取闹影响厂长、经理正常工作、学习、生活的。
第五条 有下列行为之一, 尚不够给予刑事处罚的,厂长、经理或企业治安保卫组织可以报告当地公安机关,由公安机关按照《中华人民共和治安管理处罚条例》,处15日以下拘留、200元以下罚款或者警告。
1、有第四条所列行为,阻碍厂长、经理依法行使职权,经制止和批评教育无效的;
2、因第四条所列行为,扰乱企业正常的生产、工作秩序的;
3、以侮辱、诽谤、恐吓、殴打、损毁财物等手段,侵犯厂长、经理人身权利和财产权利的;
4、以围困、围攻等方式非法限制厂长、经理人身自由的。
第六条 以暴力、威胁方法阻碍厂长、经理依法行使职权或有第五条规定的2、3、4项行为,情节严重,构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》追究刑事责任。
第七条 发现有伤害厂长、经理迹象的, 厂长、经理或企业治安保卫组织应及时报告公安机关,并可采取巡逻、警卫等防范措施。
对正在实行犯罪的,企业治安保卫组织立即向公安机关紧急报警或将行为人扭送公安机关。
第八条 公安机关接到厂长、经理或企业治安保卫组织的报告,应及时查处;接到紧急报警,必须立即派人赶赴现场,制止犯罪行为,依法处理。
接到报告、报警的公安机关未及时处理的,企业有权向其上一级公安机关反映。公安人员玩忽职守,致使发生严重后果的,要追究责任人的法律责任。
第九条 对有第四条、第五条、第六条规定的行为的,厂长、经理可按国务院《企业职工奖惩条例》和国家有关规定同时给予行政处分或经济处罚。
第十条 厂长、经理应当依法行使职权, 秉公办事,尽职尽责,接受工会组织的民主监督,依靠工会、劳动争议调解委员会等组织妥善处理职工提出的批评、意见和要求。厂长、经理违反国家法律、法规和规章滥用权力的,应依法追究其法律责任。
第十一条 本规定由市公安局监督执行并负责解释。
第十二条 本规定自1988年8 月1 日起施行。



1988年8月1日